¿Puedes vender por debajo del valor de referencia? Sí: la ley no te obliga a escriturar por una cifra concreta. El problema no es la venta en sí, sino lo que viene después con Hacienda, que calcula los impuestos sobre el valor de referencia aunque tú hayas firmado por menos. Te explico qué ocurre y cómo puedes defenderte.
Soy Moisés Ventura, arquitecto y tasador oficial. Esta es una de las dudas que más llegan al despacho desde que el valor de referencia marca la tributación de las compraventas.
¿Se puede escriturar por debajo del valor de referencia?
Sí, se puede. Comprador y vendedor son libres de pactar el precio y reflejarlo en la escritura. Lo que no puedes evitar es que, a efectos fiscales, Hacienda tome como base mínima el valor de referencia si este es superior al precio escriturado. Dicho de otra forma: puedes firmar por menos, pero tributarás como mínimo sobre esa cifra.
Esto afecta a dos partes. Al comprador, en el ITP (o en el IVA y AJD si es obra nueva). Al vendedor, de rebote, en su declaración de la renta por la ganancia patrimonial.
Qué pasa si vendes por debajo del valor de referencia
Cuando el importe escriturado queda por debajo de esa referencia y no aportas ninguna prueba, Hacienda puede abrir un procedimiento de comprobación y girar una liquidación complementaria por la diferencia, con sus intereses de demora. En los casos más llamativos, puede añadir una sanción.
Lo resumo en la siguiente tabla según el escenario en el que te encuentres.
Qué pasa según cómo escrituras frente al valor de referencia
| Situación | Qué hace Hacienda | Riesgo |
|---|---|---|
| Escrituras por el valor de referencia o por encima | Acepta esa base; no comprueba valor | Ninguno por este motivo |
| Escrituras por debajo, sin aportar prueba | Calcula el impuesto sobre el valor de referencia; puede girar liquidación complementaria | Pagar la diferencia + intereses (y posible sanción) |
| Escrituras por debajo con tasación oficial que lo justifica | Debe valorar la prueba en contrario del valor real | Defensa sólida para tributar por el valor real |
El caso más habitual no es el de quien quiere ocultar dinero, sino el de quien vende un inmueble que vale menos de lo que dice la tabla: un piso heredado sin reformar, una vivienda con humedades o un local en mal estado. La cifra de zona no entra en tu inmueble, y por eso a veces se dispara.
¿Cuánto tiempo tiene Hacienda para reclamarte?
Que la escritura pase sin incidencias no significa que el tema esté cerrado. Hacienda dispone de un plazo de cuatro años para revisar la operación y girar una liquidación, contados desde el fin del plazo de presentación del impuesto. Por eso la carta no suele llegar al día siguiente de firmar, sino meses o incluso más de un año después, cuando ya casi lo habías olvidado.
Mi consejo: si vas a firmar por debajo de la referencia porque el inmueble lo justifica, deja preparada la prueba antes de la venta. Guardar una tasación hecha en el momento vale mucho más que intentar reconstruir el estado del inmueble dos años después, cuando quizá ya se ha reformado o vendido.
El lado del vendedor: la ganancia patrimonial
Se suele mirar solo al comprador, pero el vendedor también se juega algo. En su declaración de la renta tributa por la ganancia patrimonial, la diferencia entre lo que pagó al comprar y lo que obtiene al vender. Si Hacienda considera que el valor de la operación es el de referencia y no el escriturado, esa ganancia puede recalcularse al alza, y el vendedor acabar pagando más IRPF del previsto. Un buen informe de valor protege a las dos partes de la transacción, no solo a quien compra.
Cómo defenderte: la prueba en contrario
La buena noticia es que la Administración admite prueba en contrario. Si puedes acreditar que el valor real de tu inmueble es inferior a la referencia catastral, puedes recurrir la liquidación o incluso adelantarte aportando la prueba al presentar la autoliquidación.
Esa prueba es una tasación oficial firmada por un arquitecto tasador: un informe que documenta, con metodología reconocida y testigos de mercado, el estado y el valor real del inmueble. Es lo que convierte un “yo creo que vale menos” en un argumento técnico que Hacienda tiene que valorar.
No todos los casos compensan: si la diferencia es pequeña, puede no merecer la pena. Por eso conviene valorar antes de firmar o, si ya te ha llegado la liquidación, antes de recurrir.
Preguntas frecuentes
Nota: implementar Schema FAQ en RankMath. Respuesta directa al inicio de cada una.
¿Es ilegal escriturar por debajo del valor de referencia?
No es ilegal pactar un precio inferior. Lo que ocurre es que Hacienda calcula los impuestos sobre el valor de referencia si es más alto, salvo que acredites con prueba técnica que el inmueble vale menos.
¿Qué sanción puede ponerme Hacienda?
Lo habitual es una liquidación complementaria por la diferencia más intereses. En determinados casos puede añadirse una sanción. Una tasación que respalde el precio reduce ese riesgo.
¿Cómo demuestro que mi inmueble vale menos?
Con una tasación oficial que acredite el valor real: estado de conservación, superficie y características concretas. Ese informe es la prueba que se aporta ante Hacienda.
¿Te ha llegado una liquidación o vas a vender por debajo de esa cifra?
En MVyP preparamos la tasación pericial que acredita el valor real de tu inmueble, en Madrid y Guadalajara, para que no pagues impuestos de más.