Cuando alguien me llama para pedir una tasación para hipoteca, la conversación casi siempre sigue el mismo camino: me preguntan cuánto va a costar, cuándo puedo ir y qué necesitan tener preparado. La última pregunta es la más importante, y la que menos gente hace con antelación suficiente.
Una tasación hipotecaria no es una inspección que el tasador resuelve solo con su criterio. Depende, en buena medida, de la información que puedes aportar y del estado en que encuentro el inmueble el día de la visita. Aquí te cuento qué hace que una tasación salga bien y qué puede hacer que salga peor de lo esperado.
Qué evalúo durante la visita de tasación
Una visita de tasación para hipoteca no es un trámite rápido. Aunque el tiempo en el inmueble varía según el tamaño y la complejidad, siempre incluye la verificación de superficies, el estado de conservación de los elementos constructivos, las instalaciones, las zonas comunes si las hay y los elementos que puedan afectar positiva o negativamente al valor.
Lo que la mayoría de propietarios no sabe es que el tasador también verifica que la realidad física del inmueble coincide con lo que dice la documentación registral y catastral. Cuando hay discrepancias —una ampliación no declarada, una reforma que ha cambiado la distribución sin actualizar la cédula de habitabilidad— eso puede afectar al valor o incluso hacer necesario un informe adicional.
Documentos que debes tener preparados
Escritura de propiedad o nota simple actualizada
Es el documento básico. La nota simple del Registro de la Propiedad, actualizada en los últimos tres meses, confirma titularidad, cargas y superficie registral. Si hay discrepancias entre la superficie registral y la real, es mejor saberlo antes de la tasación.
Certificado de habitabilidad o licencia de primera ocupación
En Madrid capital, la mayoría de viviendas de obra nueva y muchas de segunda mano disponen de este documento. Si tu vivienda no lo tiene o está caducado, conviene gestionarlo antes de la tasación. Su ausencia no impide necesariamente la tasación, pero sí puede condicionar el valor final.
Último recibo del IBI
Además de su utilidad documental, el IBI sirve para cruzar la referencia catastral y verificar que coincide con la realidad del inmueble. Es uno de los documentos más rápidos de conseguir y uno de los que más se olvida.
Certificado energético vigente
Desde 2013 es obligatorio para cualquier operación de compraventa o alquiler. Si tu vivienda no tiene certificado energético en vigor, necesitarás obtenerlo. Una calificación energética baja (E, F o G) no impide la tasación, pero puede afectar al valor en determinados mercados.
Planos de la vivienda (si los tienes)
No son obligatorios, pero cuando los hay agilizan el proceso y permiten comparar más fácilmente la superficie construida con la útil. Si la vivienda ha sido reformada recientemente, un plano actualizado es especialmente útil.
Qué estado debe tener la vivienda el día de la visita
No hace falta hacer una puesta en escena. Una tasación hipotecaria no es una visita de valoración comercial donde el aspecto visual influye en la percepción del comprador. Pero hay cosas que sí importan:
— Acceso a todos los espacios: habitaciones, trasteros, garajes, terrazas. Si el día de la visita no puedo acceder a alguna zona, tengo que estimarla en lugar de medirla, y eso puede reducir el valor.
— Que los problemas evidentes estén identificados, no ocultados. Si hay una humedad, una grieta o una instalación en mal estado, es mejor que esté visible para que pueda evaluarse correctamente. Ocultarlo con muebles o pintura puede generar un informe impreciso que luego el banco cuestione.
— Que los trabajos recientes estén documentados. Si has hecho una reforma en los últimos años, ten preparado cualquier documentación de obra, facturas o licencias. Mejora el valor y da solidez al informe.
Caso práctico: piso en Carabanchel con reforma reciente
Hace unos meses tasé un piso de ochenta metros en Carabanchel para una hipoteca. El propietario había reformado cocina y baños hacía dos años pero no tenía ninguna documentación de la obra. El resultado fue una tasación correcta pero conservadora, porque no pude acreditar técnicamente la calidad de los materiales ni la envergadura de la reforma.
Dos meses después me llamó para tasar otro inmueble similar en el mismo barrio. Esta vez sí tenía facturas de los trabajos, fotos del antes y del después, y el certificado del instalador de la cocina. El valor final fue un 8% superior al anterior, con características de partida casi idénticas.
La documentación no cambia la realidad del inmueble, pero sí permite que el tasador la traslade al informe con toda la precisión posible.
Errores habituales que reducen el valor de tasación
— No avisar de reformas recientes o de mejoras que no son visibles a simple vista
— No tener actualizados los datos registrales cuando ha habido cambios en el inmueble
— Dificultar el acceso a zonas de la vivienda durante la visita
— Entregar documentación incompleta o con datos inconsistentes
— No disponer de certificado energético en vigor
Si vas a solicitar una hipoteca y quieres llegar a la tasación con todo en orden, puedo asesorarte antes de la visita. Contacta conmigo y revisamos juntos qué documentación necesitas y en qué estado debe estar la vivienda.
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Preguntas o dudas sobre la tasación hipotecaria
¿Qué documentos son imprescindibles para una tasación hipotecaria?
Los documentos básicos son la escritura de propiedad o nota simple actualizada, el último recibo del IBI y el certificado energético vigente. Dependiendo del inmueble y de la entidad financiera, puede pedirse también la cédula de habitabilidad, planos de la vivienda o documentación de reformas recientes.
¿Puede el estado de la vivienda afectar al resultado de la tasación hipotecaria?
Sí, directamente. El estado de conservación es uno de los factores técnicos que se evalúan durante la visita. Una vivienda bien mantenida, con instalaciones en buen estado y sin patologías visibles, obtiene valoraciones más altas que un inmueble equivalente en peores condiciones.
¿Qué pasa si hay discrepancias entre la superficie registral y la real?
Si la superficie real es mayor que la registral, el tasador consigna el valor según los datos registrales, lo que puede hacer que el informe no recoja la totalidad del inmueble. Para regularizar esta situación es necesario actualizar la escritura y el Registro, un proceso que conviene iniciar antes de solicitar la tasación.
¿Puedo pedir la tasación antes de que el banco me la exija?
Sí, y es lo más recomendable. Disponer de la tasación antes de iniciar las negociaciones con el banco te permite conocer el valor real de la vivienda, preparar mejor tu posición y, si el informe es de una tasadora homologada, aportarlo directamente a la entidad en lugar de pagar por otro informe.