Es una de las llamadas que más confusión genera. Alguien compró una Vivienda de Protección Oficial hace quince o veinte años, ha visto que los pisos de la zona han subido mucho de precio, y me pide una tasación pensando que va a poder vender por lo que marca el mercado libre. La primera pregunta que le hago siempre es la misma: ¿tu vivienda sigue calificada como VPO, o ya está descalificada?
Mientras una vivienda protegida siga dentro de su periodo de calificación, existe un precio máximo legal de venta fijado por la Administración. Una tasación no puede superarlo, aunque el valor de mercado de un piso libre equivalente sea muy superior.
Qué es el precio máximo legal de venta
Las VPO son viviendas promovidas con ayuda pública para facilitar el acceso a la vivienda, y a cambio de esa ayuda tienen limitado tanto quién puede comprarlas como el precio al que se pueden vender o alquilar mientras dure su calificación. Ese tope se llama precio máximo legal o valor máximo legal, y en la Comunidad de Madrid se calcula multiplicando la superficie útil del inmueble —con límites específicos para garaje y trastero— por un módulo en euros por metro cuadrado que fija la Administración según la zona y el tipo de protección.
Ese módulo se actualiza con el paso de los años, normalmente en función del IPC, pero en ningún caso se convierte en el valor de mercado libre: sigue siendo un precio intervenido, pensado para que la vivienda protegida siga siendo accesible.
Cuánto dura la protección
El periodo de protección varía según el régimen al que esté acogida la vivienda y la normativa autonómica vigente en el momento de su calificación, y puede oscilar entre 10 y 30 años, o incluso más en algunas promociones de vivienda pública. Durante ese periodo no solo está limitado el precio: en los primeros años suele existir además una prohibición total de venta salvo causas justificadas, y superado ese plazo inicial, la venta sigue exigiendo autorización administrativa y respetar el precio máximo.
Por eso, antes de pedir cualquier tasación de una VPO, lo primero que hacemos es revisar el expediente de calificación: qué normativa la regula, cuándo se obtuvo la calificación definitiva y qué plazo de protección le corresponde. Sin ese dato no se puede calcular correctamente el valor.
Cuándo desaparece el límite de precio
El precio máximo legal deja de aplicar en dos situaciones. La primera, cuando se cumple el periodo de protección completo y la vivienda queda descalificada de forma automática. La segunda, cuando el propietario solicita una descalificación voluntaria antes de tiempo, lo cual exige devolver las ayudas públicas recibidas —si las hubo— más los intereses correspondientes, además de una tasa administrativa.
Una vez descalificada, la vivienda pasa a considerarse libre a todos los efectos, y a partir de ese momento sí se tasa por su valor de mercado, como cualquier otro inmueble de la zona. La diferencia entre uno y otro escenario puede suponer decenas de miles de euros, así que confirmar la situación real de la vivienda es el primer paso, no un trámite accesorio.
Para qué sirve la tasación VPO si el precio ya está limitado
Aunque el precio de venta esté topado, la tasación sigue siendo necesaria en varios casos: para solicitar una hipoteca (el banco suele financiar hasta un porcentaje del menor valor entre la tasación y el precio de compra), para repartir una herencia entre varios herederos, para un proceso de divorcio, o simplemente para que el propietario sepa con certeza cuál es el valor máximo al que puede vender antes de poner el anuncio.
En estos informes se suele reflejar tanto el valor máximo legal como una estimación del valor de mercado libre equivalente, aunque solo el primero sea el que determina el precio real de la operación mientras la protección siga vigente.
Preguntas frecuentes sobre la tasación VPO
¿Puedo vender mi VPO por encima del precio máximo legal si encuentro un comprador dispuesto a pagarlo?
No. Mientras la vivienda esté calificada como protegida, la venta por encima del precio máximo legal no es válida y puede acarrear sanciones, además de que la Administración puede ejercer derechos de tanteo o retracto sobre la operación.
¿Cómo sé si mi vivienda ya está descalificada?
Consultando el expediente de calificación en la Dirección General competente de la Comunidad de Madrid, donde consta la fecha de calificación definitiva y el plazo de protección aplicable. Si tienes dudas, podemos ayudarte a verificarlo antes de encargar la tasación.
¿El banco concede hipoteca sobre una VPO igual que sobre una vivienda libre?
Sí, pero normalmente financia un porcentaje sobre el menor de dos valores: el de tasación (que en una VPO suele coincidir con el precio máximo legal) y el precio de compra. Conviene tenerlo en cuenta al calcular cuánto capital propio necesitarás.
¿Necesito tasación para heredar una VPO?
Sí. Para repartir una herencia entre varios herederos con un criterio objetivo, o para liquidar el impuesto de sucesiones correctamente, es recomendable contar con una tasación que refleje el valor máximo legal vigente en ese momento.
Si tienes una VPO en Madrid, aclaremos tu situación antes de tasar
Antes de encargar cualquier tasación de una vivienda protegida conviene confirmar su situación de calificación: es lo que determina si hablamos de un precio máximo legal o de un valor de mercado libre. Contacta con nosotros y revisamos tu caso concreto sin compromiso.